Når utleier svikter – og loven ikke hjelper

Se for deg at du leier en bolig med mugg på veggene eller at det slutter å renne ut vann når du står i dusjen. Du klager til utleier, men han nekter for at noe er galt Fortvil ikke –Husleieloven skal beskytte deg! Eller gjør den det?

I teorien gir husleieloven deg flere måter å presse utleier til å ordne opp. En av disse er å holde tilbake deler av husleien. Likevel ser Jussformidlingen at svært få leietakere faktisk bruker denne retten. Hvorfor nøler mange med å bruke loven?

Hovedregelen er at du som leietaker må betale leie for perioden du bor der. Men husleieloven § 2-15 sier at du kan holde tilbake en del av husleien for å sikre krav du har mot utleier på grunn av mangler ved boligen. Dette høres ut som et godt pressmiddel, men i praksis er det vanskelig å bruke.

For en vanlig leietaker er det nesten umulig å vite hvor mye man kan holde tilbake. Særlig gjelder dette hvis leieobjektet er leid ut «som den er», der terskelen for hva som regnes som en mangel er høyere.

Dette er vanskelige vurderinger for en vanlig leietaker å ta. Mange leietakere vegrer seg for å gjøre en slik vurdering på egen hånd, fordi de frykter at de kan bli anklaget for mislighold. Derfor velger flere å heller gå til sak mot utleier for å få erstatning, noe som er både tidkrevende og dyrt. Dermed blir retten til å holde tilbake husleie ubrukelig i praksis. 

Selve tilbakeholdsretten er heller ikke rett frem, og krevende å gjennomføre et tilbakehold. Loven sier at leietakeren må sette det tilbakeholdte beløpet på en deponeringskonto for å unngå mislighold. Problemet? Få norske banker tilbyr slike kontoer. Leietakere må derfor opprette en egen konto for å sette inn pengene, noe som både er upraktisk og øker risikoen for feil. Hvis pengene blandes med leietakerens egne midler, kan de likevel bli ansett som mislighold.

Jussformidlingen mener det derfor er uforsvarlig at tilbakeholdsretten er avhengig av et tilbud norske banker ikke tilbyr. Dette til tross for at det fremgår av loven.

Selv om en deponeringskonto kan beskytte leietakeren mot at utleieren hever leieavtalen, beskytter den ikke mot forsinkelsesrenter. Dersom det i ettertid viser seg at mangelen ikke var stor nok, må leietakeren ikke bare betale den tilbakeholdt leien, men også renter. Dette gjør mange enda mer redd for å bruke retten sin. Slik kan det ikke være.

Jussformidlingen mener at dagens regelverk må endres. Så lenge risikoen for mislighold er stor, vil leietakere vegre seg for å bruke retten til å holde tilbake leie. Loven må derfor tilpasses slik at leietakere faktisk kan beskytte seg. 

Dagens situasjon gjør at leietakere føler seg maktesløse. Det er på høy tid at lovverket faktisk gir dem et reelt pressmiddel – ikke bare en tom regel uten kraft.