«Utleieren min er en inntrenger»

Du hører at noen går rundt i boligen din. Plutselig står utleier foran deg. Du ber ham forfjamset om å forlate boligen. Han påstår da at han foretar uanmeldt «tilsyn» av boligen og at dette er i tråd med loven. Du blir usikker på regelverket – har utleier virkelig rett til å ta seg inn i boligen din på denne måten?

Leietakers rettigheter

Som leietaker har du rett til å bruke boligen og nekte andre adgang til den. Utleier har derfor ikke rett til å ta seg inn i boligen uten ditt samtykke (1). I eksemplet over ville du derfor hatt full rett til å kaste ut utleieren. Å føle seg trygg i eget hjem er en rett som gjelder like mye for leietakere som for huseiere. 

Det er viktig å være klar over at utleier ikke kan ha egen nøkkel til boligen uten at dette er avtalt i leiekontrakten. 

Leietakers plikter

Leietaker plikter å gi utleier tilgang til boligen når dette er for å foreta tilsyn eller vedlikeholdsarbeid (2). Dette gjelder likevel ikke ubetinget. 

Først og fremst må utleier ha varslet mellom en til to uker før tilsyns- eller vedlikeholdsarbeid (3). Det innebærer at utleier ikke kan ta seg inn i boligen uten at du har godtatt dette på forhånd (4).

Et viktig unntak fra denne samtykkeregelen er at utleier, i kraft av nødretten, har rett til å ta seg inn i boligen umiddelbart for å forhindre skader som må håndteres raskt. Eksempler på slike situasjoner er dersom det oppstår brann eller lekkasje i boligen. 

Som nevnt har utleier rett til å foreta tilsyn eller vedlikehold. Dersom du nekter utleier tilgang til boligen over en lengre periode, kan det innebære at du bryter husleieloven eller leieavtalen. Dette kan gi utleieren rett til oppsigelse eller heving av leieforholdet dersom misligholdet er vesentlig (5). I verste fall kan du bli erstatningsansvarlig dersom det har ført til tap for utleieren (6). Et eksempel er dersom utleier ønsket å reparere ødelagte vannrør, men siden han ikke fikk tilgang til boligen har det blitt større vannskader. Du må derfor legge til rette for at utleier kan komme og foreta tilsyn eller vedlikeholdsarbeid. 

Hva kan du gjøre hvis utleier går ulovlig inn i leiligheten?

Det første du bør gjøre dersom utleier tar seg uanmeldt inn i boligen, er å gi ordentlig beskjed til utleier om at dette ikke er greit. Du kan henvise til husleieloven § 5-6 tredje ledd, og forklare at utleier ikke har rett til å komme inn i boligen uten at det er avtalt på forhånd. Dersom utleier mener han har ubetinget adgang etter husleiekontrakten, kan du vise til husleieloven § 1-2. Der står det at leieavtalens vilkår ikke kan gjøres gjeldende dersom de er mindre gunstige for leietaker enn det som følger av husleieloven.

Hvis utleier fortsetter å ta seg inn i boligen uten ditt samtykke, kan siste utvei være å skifte lås på utgangsdøren på utleiers regning (7). Da kan det være lurt å varsle utleier om dette på forhånd, slik at han får mulighet til å endre oppførsel før du skifter låsen. Du kan også ha et krav om prisavslag for perioden utleier hadde en ulovlig eller uhjemlet adgang til husrommet.

Selv om du kan ha et krav på å skifte lås og kreve prisavslag, kan dette skape konflikt mellom deg og utleier. Det er uansett du som har bevisbyrden for kravet ditt, noe som innebærer at du må kunne bevise at utleier har tatt seg inn i boligen uten ditt samtykke. Det kan derfor være vanskelig å nå frem med et slikt krav. 

Jussformidlingens råd til deg som skal bli leietaker er å be om attest fra tidligere leietakere, eller be om tidligere leietakers navn og telefonnummer før du inngår en husleieavtale. Dersom det likevel skulle oppstå problemer ved husleieforholdet, kan du kontakte Jussformidlingen for bistand i saken. 

1 Christian Fr. Wyller, Norsk Lovkommentar: Husleieloven, note 346 til husll. § 5-6, rettsdata.no (lest 30.04.19).
2 Husleieloven § 5-6 andre ledd
3 Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 184
4 Christian Fr. Wyller, Norsk Lovkommentar: Husleieloven, note 354 til husll. § 5-6, rettsdata.no (lest 30.04.19).
5 Ibid
6 Husleieloven § 5-8 første ledd
7 Christian Fr. Wyller, Norsk Lovkommentar: Husleieloven, note 346 til husll. § 5-6, rettsdata.no (lest 02.05.19)